更新：2026-07-04 22:06:29
智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2025年物业服务企业营收保持稳健增长，毛利润空间收窄，净利润筑底反弹。数据显示，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速与2024年基本持平，反映出营收增速正步入平稳通道。净利润方面，百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次实现正增长。
从不同业务板块来看，基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.77%、5.04%。
经营绩效：营收保持稳健增长，毛利润空间收窄，净利润筑底反弹
(一)百强企业营收增速企稳至3.44%，TOP10企业增长优势减弱
图：2021-2025年百强企业、TOP10企业营收均值及增速情况
近年来，百强企业营业收入持续增长，增速逐步降低并趋于稳定。2025年，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速与2024年基本持平，反映出营收增速正步入平稳通道。TOP10企业营收均值约为163.25亿元，同比增长6.64%，较百强企业营收增速高3.20个百分点。可以发现，百强企业与TOP10企业在营收增速上的差距正不断缩小，由2021年的约36个百分点大幅缩减至约3个百分点，二者的营收增长节奏趋于一致。
图：2024-2025年百强企业各业务板块收入变化情况
从不同业务板块来看，2025年，基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.77%、5.04%，表明企业在多元业务探索中仍面临调整压力，部分业务的经营模式和发展路径尚处于探索阶段。
图：2021-2025年百强企业营业收入构成情况
2025年，基础物业服务收入占比达到85.15%，同比提升1.44个百分点，压舱石作用进一步凸显。增值服务收入占比为12.61%，同比下降1.23个百分点，主要受非业主增值服务大幅缩减及社区增值服务战略调整的影响。创新型服务收入占比仅为2.24%，贡献度较低。
(二)增值服务聚焦业主刚性需求，注重专业能力塑造，创新型服务战略收缩
图：2021-2025年百强企业增值服务收入及构成情况
2025年，百强企业增值服务收入均值为2.09亿元，同比下降5.77%。其中，非业主增值服务进一步收缩，百强企业非业主增值服务收入均值为0.51亿元，同比大幅下降17.42%。社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，但在增值服务收入中的占比持续提升，已达到75.53%，成为增值服务中的主力业务。
社区增值服务的发展战略呈现出显著的聚焦趋势，从过去的广泛布局转向垂直深耕。百强企业主要围绕“人”“资产”“空间”三类需求开展社区增值服务，不同业务板块的经营逻辑呈现出新的特征和变化。
社区生活服务经历了从“广泛布局”向“战略聚焦”的转变。2025年，百强企业社区生活服务收入均值为4640.37万元，同比增长2.85%。其中，社区零售、家政服务及社区养老的收入均值分别达3327.80万元、773.90万元和258.70万元，同比分别增长3.2%、2.4%和9.1%。受专业能力不足以及新生儿数量下降导致托育需求收缩等因素影响，社区教育业务出现收缩，收入均值约为279.97万元，同比下滑4.8%。
资产运营服务从“增量红利”转向“存量深耕”。百强企业2025年资产运营服务收入均值为3633.03万元，同比微降1.16%。其中，美居服务收入均值为1959.78万元，同比增长3.60%，房屋经纪业务收入均值为1673.25万元，同比下降6.20%。
空间运营服务的增长逻辑正从“规模驱动”转向“价值共创”。2025年，百强企业空间运营服务收入均值为5365.96万元，同比下降2.90%，且为近几年首次出现下降。这一变化主要受两方面因素影响：一方面，政策对公共收益监管的日益严格以及业主权利意识的觉醒，影响了物业企业的收入分成；另一方面，新房交付量的减少导致百强企业老旧项目占比持续提升。而老旧小区的空间资源优势明显偏低，部分“老破小”项目甚至难以产生广告收益。
图：2024-2025年百强企业主要社区增值服务收入均值及同比变化
创新型业务逐步从粗放发展走向精准布局，相关业务板块收入普遍下滑。2025年，百强企业创新型服务收入均值为0.37亿元，同比下降5.04%。经过近年来的持续探索，百强企业对创新型服务的布局逐步聚焦于IFM(综合设施管理)与城市服务两大方向，并呈现出收缩与聚焦的特点。
图：2021-2025年百强企业创新型服务收入均值及同比变化
IFM业务的战略重心正在转移。当前，团餐服务的市场热度与业务收入均显著下降，设施管理已成为物业企业布局的重点，部分企业选择深耕行政商务领域。同时，头部企业及部分专业物企正致力于提升综合服务能力与专业水平，加速向专业IFM公司转型。碧桂园服务2025年成立IFM业务集团，聚焦7大类行业客户，覆盖互联网、新能源、智能制造、医疗等重点领域，成功落地海康威视杭州总部二期、青岛海信产业园等项目，服务内容涵盖行政、安保、工程、环境、餐饮、会务等。
城市服务业务板块营收明显下滑，多家百强企业已启动战略调整，主动收缩城市服务业务。2025年，在披露城市服务收入的上市公司中，多数企业该板块营收出现下滑。其中，泓盈城市服务等城市服务业务规模较大的企业，该板块收入均出现下降，且降幅均超过10%。
图：2024-2025年部分上市物企城市服务收入及变化情况
具体调整方向主要分为两类。第一，业务内容聚焦，从“泛化布局”到“赛道聚焦”。“城市服务”概念宽泛，涵盖市政管理、城市空间运营等多种业务。部分企业选择将服务内容聚焦于更加务实和可行性较高的领域。例如，碧桂园服务在2025年年报中将原“城市服务”业务板块更名为“环境业务”，聚焦城乡环卫、固废处置、环境治理等核心领域，放弃边界模糊或难以标准化的“泛城市服务”概念，追求更务实的发展。第二，通过剥离低效资产或优化项目组合收缩业务规模。部分企业则直接对亏损项目或经营不善的业务公司进行收缩调整，优化整体业务架构与人员配置，以实现高质量发展。
(三)营业成本率创新高达80.98%，但成本结构进一步优化
百强企业营业成本及营业成本率持续增长，成本管控压力仍较大。2025年，百强企业营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%，增速较上年有所放缓，但仍高于营收增速；营业成本率为80.98%，较2024年提升0.85个百分点。
图：2021-2025年百强企业营业成本均值及营业成本率情况
(四)毛利润同比微降，净利润首现反弹，关联方风险出清
百强企业毛利润持续下滑，仍深陷“增收不增利”的困境。2025年，百强企业毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%，降幅收窄。从毛利润构成看，基础服务贡献占比超过八成，达81.96%，较上年提升1.72个百分点，仍是核心利润来源；增值服务毛利润占比为16.38%，同比下降1.56个百分点；创新型服务毛利润占比1.66%，同比微降。
图：2021-2025年百强企业毛利润均值、净利润均值及增速情况
2025年，百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次实现正增长。本期净利润筑底反弹，主要源于部分企业金融资产(含应收账款)及商誉减值压力减轻，甚至实现扭亏为盈。朗诗绿色生活2025年净利润实现扭亏，主要得益于预期信贷亏损模型下应收贸易款项及其他应收款的减值亏损拨备减少。
毛利率持续下探，净利率小幅增长。2025年，百强企业毛利率均值为19.02%，较上年下降0.85个百分点，其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为5.01%，较上年微增0.03个百分点，与净利润筑底反弹的原因一致。
图：2021-2025年百强企业毛利率和净利率均值
管理规模：管理面积增速放缓至1.69%，注重市拓质量与深耕提效
(一)管理面积增速低于营收增速且差距扩大，增长逻辑从规模转向效益
图：2021-2025年百强企业管理面积、合约面积均值及变化情况
百强企业管理面积虽保持增长态势，但增速进一步放缓并跌破2%。截至2025年底，百强企业管理面积均值为7063.69万平方米，同比增长1.69%，增速较上年下降0.49个百分点；合约面积均值为8924.81万平方米，同比微增0.87%。百强企业营业收入增速虽已企稳，但管理面积增速仍呈下降趋势，这印证了企业增长逻辑的改变：从追求规模扩张转向注重效益提升。
从增量市场来看，新项目供给显著减少，直接压缩了物业企业规模扩张的空间。2025年，我国新建商品房销售面积约8.81亿平方米，同比减少8.70%，近几年来持续处于下降趋势；房地产开发企业竣工面积下降至6.03亿平方米，同比降幅约为18.10%；房地产开发企业新开工房屋面积约为5.88亿平方米，同比下降20.40%，降幅较大，较2021年(19.89亿平方米)下降70.4%。
从存量市场看，项目争夺日益激烈，百强企业普遍面临市场拓展难度加大、项目运营承压、项目流转加快等多重挑战。在此背景下，行业竞争逻辑已发生根本性转变。从企业发展策略来看，百强企业已彻底告别“规模导向”，全面转向“效益导向”，“拓优汰劣”成为企业规模管理的核心战略要义。
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